マンションを選ぶときに重視するもの
マンションを買うか、一軒家を買うかという記事でマンションについて書いていますが、今回はマンションの資産価値について考えてみたいと思います。
私たち家族はこれまで１２年、新築からずっと同じマンションに住んでいます。実は４年前に一戸建てに引っ越そうと思い、家を売りに出したことがありますが、結局、色々考えた結果、買い替えはやめました。そしてあれから４年、今住んでいるマンションは買った時より値上がりしています。
時代がそうなのかというとそうでもありません。近所の友人のマンションは買った時より１０００万円以上も値下がりしています。そこに何の差があるのか、自分なりに考えてみました。
ポイント１：絶対的な立地＝資産価値という構図
交通の利便性
立地は絶対にはずせない資産価値の基準になります。立地というのはまず、交通の利便性がよいかどうかが挙げられます。
交通の利便性、これは都心への電車の便の良さです。人気の路線というのがありますから、参考にするとよいかと思います。一般的に東京ですと山手線を真ん中にして上の方より下の方の路線が人気が高く、価格も高い傾向にあります。
また、駅は多くの路線が乗り入れているターミナル駅の方が立地がよいとされています。各駅しか停まらず、また、一つの電車しか来ない、という駅は人気が低いです。
また、駅からの近さも重要なポイントです。駅からできれば１０分以内の平地が良いでしょう。駅からバスでないと家に帰れない、また、自転車が必ず必要な場合は将来的に資産価値が落ちる要因になります。自転車ならばいいと思っている方も多いですが、立地の良いターミナル駅は大抵が駐輪場は満杯状態なので、自転車が停められないというストレスに悩むことになります。
駅から家までの距離は平地がよいです。平地で１５分と坂道で１０分ならば、平地で１５分のほうが良いかもしれません。出勤時、学校に行く時、けがをした時、年老いた時、自転車を使う時、毎日使う駅までの道のりが坂道だと、それだけで気分が滅入ります。子供二人を自転車の前と後ろに乗せて、幼稚園に行くことを考えてください。坂道がどれだけ大変かわかると思います。
学区の良し悪し 周辺環境を調べる
以前の記事にも書きましたが、小学校と中学校の学区は絶対的な立地条件となります。
私がマンションを買う時は結婚してすぐだったため、あまり意識していなかったのですが、不動産屋さんがしきりに「このマンションであれば、この学区で、この小学校に通えるんですよ」と言っていたのを思い出します。
自分の子供が小学校に上がってみて初めて、言っていた意味ががよくわかりました。そのくらい学区の問題は重要です。公立でも人気の学区は他のエリアから簡単には入学できないようになっていますから、自分で住んでいなくてもネットなどで調べることもできます。
学区についてですが、貧富の差が少ないエリアがおすすめです。こんなことを言うと、差別だとか偏見だと言われてしまうので個別的な見解として流してほしいのですが、家庭のレベルの低さ＝子供の悪さにつながると、例外もあるとは思いますが感じています。
私は親が転勤族で小学校は３回変わっていますが、千葉の小学校に一時期通っていました。クラスメイトは「市営住宅」という大きな団地に住んでいる子が１／３を占めていました。その子たちは鍵っ子と呼ばれる子達で、Ａ棟とかＢ棟とかいう同じつくり住宅に住んでいて、いつも一緒に夜まで行動していました。それがうらやましいと思った時期もあります。
だいぶ経ってから気づいたのですが、この市営住宅には毎月の収入が８万以下でしか入れないという条件があったのです。その時は気づかず、みんなと仲良くしていましたが、やはり小学校高学年から中学になると、目に見える形で荒れてきました。絶対と言っていいほど、問題を起こすのはその子たちで、万引きや夜の徘徊などをはじめ、女子の場合は妬みからくるいじめも多くみられました。自分の子供は絶対に貧富の差がない小学校がいい、そう思いました。家庭のストレスは必ず、学校生活に表れます。
住んでから学区は選べませんので、必ず学区を調べた方がいいです。子供は親が思っているより環境に大きく左右される生き物だからです。小学校の学区別で家庭の世帯年収の平均データが見れる資料も公開されています。東京都ならこちら、神奈川県・埼玉県・千葉県ならこちら。また、不動産屋さんで家を探す時もこのデータを見ることができます。極端に周りのエリアと比べて年収が低いとされているエリアには必ずそういった都営住宅や県営・市営住宅が含まれていますからチェックしてみてください。東京都の都営住宅一覧もチェックするいい資料になります。こう書いていると私はとても嫌な奴ですが、これが本音です。もちろん周りのママ友にはそんなことは言いません。
そしてこの学区によって、必ず家の資産価値は変わってきます。
生活の利便性
住みやすいかどうかです。ですが、生活の利便性は交通の利便性とほとんど同じ場合が多いので、交通の利便性の良い場所を選んでおけば、ほとんどが生活しやすいと言えます。一つ言うならば、駅の北口と南口のように、駅の出口によって発展性が異なる場合です。駅の線路に合わせて発展度合いがかなり異なる場合には、なんらかしらの問題があると考えられますので（地主が駅前の土地を売らないなど）発展しているほうを選んだ方が無難です。
ポイント２：快適で安全な住環境であること
住環境を調べる
日当たりの良さや面積の広さなども快適に過ごすポイントになりますが、今は多様化し、そこまで重視されなくなりました。昔は南向きが良いとか広い敷地の方がよいといった考え方が多くありましたが、北向きのほうが人気のマンションもありますし、一概には言えません。個人の生活スタイルに合わせて考えればよいと思います。
ただ、住宅密集地で路地が多い都内などは暗い道も多く、災害が起きた場合も被害を受けやすいでしょう。私的な意見だと電線が張り巡らされているエリアは嫌です。
・家のリビングから見た景色は良好か。
これは日当たりと風通しの問題に大きく関わってきます。昼間、カーテンを開けていても安全かどうかの基準で考えればいいです。目の前に大きなマンションが建つことが予測されたり、隣のビルから家が丸見えでは快適ではありません。
・近くに線路などはないか、騒音の問題
毎日住むので音の問題は重要です。米軍の基地や飛行場などがある場合は特に気にした方がいいです。航空ルートになっている場合は何度も行ってみて、音を確かめる必要があります。
・災害に強いかどうか。
これは基本ですね。川や海の近くで浸水の可能性があるかどうか、地震が起きた場合に地盤沈下しないかなど、事前にチェックする必要があります。マンションのつくりも、免振、制振構造などいろいろありますから調べましょう。
マンションの共用施設を調べる
マンションによって共用施設が異なります。２４時間ゴミが捨てれるか、ディスポーザーがあるか、公園などの子供が安全に遊べる施設がついているかなどです。
マンションの共用施設については以前の記事に書きましたが、マンションによって異なりますので、自分の欲しい部分をきちんと考えてチェックする必要があります。
ポイント３：しっかりと管理されたマンションであること
マンションには必ず管理費というのが発生します。きちんとした管理会社が入っていて、修繕積立がきちんとされているほうが安心です。
しかし、新築のマンションを購入する際、これからの管理状況を見極めることは難しいでしょう。なので、管理の問題より、立地を重視して選んでよいと思います。
中古マンションはここをチェックすれば間違いない！
中古であれば、絶対的に見極めるポイントがあります。
それは、同じマンション内で引っ越しをしているかどうかです。つまり、部屋の広さなどを理由に同じマンション内で部屋を変えるという引っ越しをしているかどうかがポイントです。
これは将来性があるマンションかどうかの基準にもなります。
同じマンションで引っ越しをするということは、住んでいてとても住みやすいこということです。管理の面でもそうですが、そこまでして同じマンションを選ぶだけの魅力がそのマンションにあるということ。何年も住んでいる住人がそう思うのだから、間違いありません。
そんなマンションは空室が少なく、管理費や修繕費が急激に上がることも少ないですし、買った時の値段より数年で急激に価格が下がるというリスクもあまりありません。
中古のマンションを買う時に、取引の多い不動産会社であれば、同じマンションで買い替えが行われているかどうか教えてくれますので聞いてみてください。
中古でマンションを買う場合は、実際の同じマンション内での買い替え件数を聞いてみましょう。